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探路发达国家的房地产低碳开发

2017.09.26

文章所在栏目: 光耀东方学院 作者:文/大连交通大学管理学院讲师 赵艳丰

大家都知道,二十一世纪所倡导的生活理念是“低碳、绿色、环保”。在这种大背景下,低碳环保的居住环境越来越成为广大消费者的不二选择,可以说,房地产开发商走低碳这条路可谓是“众望所归”。但就目前的形势来看,国内许多开发商仍然采用高能耗、高排放的开发模式,对自然环境造成了不同程度的影响,这显然无法赢得消费者的好感。因此,笔者建议我国开发商借鉴发达国家的低碳开发经验,并结合自身实际情况,逐步实现低碳开发。

 

发达国家的低碳开发实践


美国

美国是一个对低碳环保相当重视的国家,他们的房地产开发商在低碳活动中会最大限度地运用LEED评价体系。LEED是美国绿色建筑委员会实施的涉及现存建筑、新建建筑、商业建筑、民居建筑的绿色建筑评价体系,该体系通过对房地产项目选址的低碳性、水资源利用效率、能源和空气的利用、材料和资源选取、室内环境质量达标率以及装修和设计全过程等方面进行评分,来判断房地产开发项目是否符合“绿色”标准。美国的地产开发商会充分运用政府制定的激励低碳开发政策,并积极对开发项目申请绿色建筑认证。例如,美国的伊利诺伊州的一家开发商合理地利用税收减免等政策,建设符合LEED评价标识的项目,成功获得15%审批费补偿,冲抵了部分项目开发建设成本。在建筑材料使用方面,美国房地产开发商会通过LEED评价体系来严格检测室内外墙体材料的有害气体排放,还注重从时间、运费方面节约以及建材与环境的和谐等方面来选择建筑材料,开展低碳房地产开发。


意大利

在低碳实践方面,意大利的房地产开发商主要是通过提升能源效率、开发可再生能源技术来降低主要能源的使用,降低项目的二氧化碳排放水平。意大利的开发商通过申请建筑物的能源合格认证(旧取暖装置的更新、减少热量损耗、太阳能装置安装等),向意大利最大的能源环境研究机构——国家新技术能源环境委员会提交其证明书以及相关的技术数据,享受政府提供的补助,以冲抵低碳房地产项目的部分开发投资。


德国

德国的房地产开发商主要通过政府实施的DGNB评估体系来进行低碳实践的,该体系完整明确地针对房地产开发项目的碳排放量提出计算方法,并得到了包括联合国环境规划署机构在内的多方国际机构认可。DGNB体系的计算原则是通过对建材在生产、制造、使用全过程的各个步骤的碳排放进行计算,并相加得到房地产开发项目全部使用周期的总体排放量。具体体现如下:


在建材在生产和制造方面,计算包括建材原料选择、建材建造、建材运输以及建材使用等方面的碳排放量。计算方法是以装修部位、结构构造分类标准将房地产开发项目分解,充分考虑到建材损耗以及运输等方面因素的影响,将全部组别的建材和建筑设备的体积计算出来,最后与数据库比较得出整个房地产开发建设过程中,每个组别建材和设备的碳排放量,并将得出的数据相加得到建材使用的总体碳排放量。


在使用能耗方面主要对包含建筑采暖、通风、制冷以及照明等维持建筑正常使用功能能耗的碳排放量计算。根据建筑在使用过程中的能耗,区分不同能源种类(煤、电、石油以及天然气及可再生能源等),计算其一次性能源消耗总量,然后折算出相应的二氧化碳排放量。


在建筑使用过程当中,为确保建筑处于满足所有功能需求的状态,需要进行必要的设备更换、更新和维护。按照DGNB体系,以50年为生命周期,可以算出建筑需要更换的材料设备种类的体积,通过比较有关数据库,便能获得该建筑在维护过程之中的碳排放量。


德国的房地产开发商从多方面考虑影响所建项目碳排放的重要因素,并以碳排放的综合水平来衡量其建设项目的低碳水平,保障了企业低碳发展的可持续性。


英国

英国政府近几年多次提升新建建筑的节能标准。英国的房地产开发商已经充分意识到低碳经济将带来的巨大变革,他们积极运用英国政府制定的引导政策,开始大胆尝试规划企业发展方向,积极向低碳开发模式转型。为了保证项目的整体低碳性,英国房地产商广泛运用轻钢材料、环保低碳新工艺、新材料相结合等方式。例如,英国的未来建筑公司与重庆市合作建设的低碳示范楼使用了太阳能真空管、遮阳罩及抽风烟囱、地源热泵等技术,比普通住宅减少30%左右的碳排放量。


又如,Bioregional Quintain地产公司是英国成功进行低碳地产开发的企业之一。该公司对于低碳建筑和低碳社区具有非常好的成功经验,对低碳的追求与目标非常明确,在新材料的应用等领域具有突出成果,是实现可持续发展的成功范例。Bioregional Quintain公司成立十年以来,迅速成长为英国领先的“零碳”社区开发的房地产开发企业,其合资完成的低碳社区项目“One Brighton”,已经成为英国“低碳镇”的典范。在同样规模的使用高科技的环保技术的房地产项目中,“One Brighton”也是英国第一个同时做到“节能减排”和“赢利”双重效益的商业项目。也正是这些原因,“One Brighton”多次荣获英国国家级别的各类创新、可持续发展等奖项。

 

我国房地产低碳开发所面临的问题


在我国,普通消费者对建筑材料都不是很了解,当然对低碳房地产的了解也就不多。据调查,只有不到20%的消费者表示看到过低碳建材特点与性能的介绍。在成本方面,由于低碳建材本身的设计、研发方面的原因,导致其成本高昂,信息的不对称使得消费者在选择房屋产品时面临很大的困惑,让消费者对低碳开发的经济性产生怀疑,这无疑将会降低消费者对低碳房地产项目的需求,影响项目的利润收入,使房地产开发商陷于窘境。


由于缺乏有效的低碳开发激励机制,在很大程度上限制了房地产商走低碳之路的积极性。与我国相比,发达国家对于可再生能源的利用和新能源开发方面给予相关企业巨大的政策支持力度,通过税收优惠、有偿收购等优惠措施,鼓励房地产业产业链上下游的有关企业开展低碳运动,而我国政府在这方面的做法还不太令人满意。


居民的生活方式是住宅整体低碳性的主要影响因素。人们对居住舒适度要求越来越高,所使用的家电耗能设备也越来越多,并且伴随着人口流动率的提高,小家庭发展趋势已日趋明显,与过去几世同堂的大家庭生活模式相比,现代社会单位家庭的能耗是过去的10倍以上,严重有悖于房地产商低碳发展的要求。


低碳房地产开发项目缺乏有效监管。很多居民对低碳房地产的设计、施工、安检、评级事宜一概不知,只能依靠政府提供的信息进行判断。这纵然增强了政府的监管,却使得此类产品相关信息与消费市场衔接不够,从而失去了居民对低碳房地产真实性的信任。

建筑材料的研发直接关系到房地产商的生产,而目前,房地产商规模和低碳技术落后,其业务范围尚未涉及新材料的研制领域。此外,低碳产品良莠不齐且产品价格较高,不利于低碳住宅的普及。

 

解决问题的对策


1.有效利用低碳经济政策


我国的房地产开发商要树立低碳环保观念,从选址、设计、选材、施工、使用、维护等各个环节贯彻落实国家低碳经济政策。合理利用国家制定的对低碳房地产企业实行减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等相关政策,以降低低碳房地产项目的开发成本,利用对低碳房地产消费者提供抵押贷款、减税、补贴等惠民措施,主动投放更多的资金、精力,积极地参与到低碳房地产开发建设行列中。


2.让消费者对“低碳”产生认同


房地产开发商要获得社会的认同,就要充分调动起设计院、施工单位、材料供应商、物业公司和广大业主的积极性,达成低碳消费的共识,形成发展低碳房地产的行业氛围和舆论环境。还可以利用新闻媒体引导消费者低碳消费的观念,向消费者大力宣传低碳绿色环保的开发理念,提升人们的低碳觉悟,让人们认识到节约资源、降低能耗、减少碳排、控制环境污染需要每个人的共同努力,使低碳生活被广大消费者认同和接受,并自觉使用低碳家具、家电来保持住宅的环保特性,促进低碳社区的形成与实施。


3.转变经营管理观念


广大开发商需要扭转经营管理的误区,在房地产开发和服务中应着重体现简约、实用、低碳、安全的理念和价值观,增强企业的综合竞争力。房地产开发商的竞争优势还可以通过提供包括建筑的节能维护服务、精装修和保养服务、建筑节能改造服务、相关咨询服务、培训等的相关个性化服务来拉近与消费者之间的距离,赢得更大的社会知名度,增强企业价值链的个性特征和品牌魅力。


4.合理制定规划设计方案


首先,房地产开发商在低碳住宅的建设过程中,可以采用环形交错的建筑群设计理念,科学规划建筑群总体布局,打破传统的规划理念,将建筑群按一定弧线依次排列建筑,内环与外环建筑交错排列,则建筑间的间隔则可不必按照传统标准进行布置,仍能达到应有的采光和通风效果,有利于冬季室内保暖,减少居民供暖费用支出,也有利于居民夏季利用“穿堂风”,降低室内温度,减少空调使用率。这些规划设计意图可使建设成本大大降低,有助于降低碳排放,并能给消费者带来切实利益,是一举多得的举措。其次,房地产商应注意房地产开发项目周围地域的生态环境。规划设计要充分注意保护环境、防止污染,小区内要保留足够的绿化面积,为居民创造出一个健康、愉快的人居生活环境。


5.科学运用低碳技术


在低碳项目的开发过程中,一方面要满足低碳开发水平的总体需要,确保实现住宅的总体低碳性,另一方面,要确保住宅的总体价格水平,争取从多方面保证房地产低碳开发的可行性。此外,为了增强房地产项目的使用寿命,利用可回收能源也是提升开发商低碳发展水平的有效措施。


低碳技术上的科技创意和运用是房地产开发商实现可持续发展的关键。我国开发商应充分运用现有房地产低碳开发技术,并不断开展新技术的研发。目前,现有房地产低碳开发技术的运用主要体现在以下几方面:


室内环境优化控制。主要是通过中央除尘系统和建筑装修一体化来实现。中央除尘系统有助于消除二次污染,保证室内清洁,吸力是普通吸尘器的5倍。


低碳房地产开发技术的合理运用。我国房地产商要把握低碳设计与施工技术的关口,以人、建筑、环境的和谐发展为目标,利用节能建筑材料,合理回收废弃物,采用外墙节能技术、门窗节能技术、屋顶节能技术等具体措施,来实现低碳目标,创造健康的居住形态。


房地产开发商还可以跟有实力的企业合作,从它们身上获取低碳技术上的帮助。譬如,大连某地产公司开发的低碳产业园项目,通过联合英、德以及韩国的100余家企业,对产业园内的太阳能、节能照明、潮汐发电、锂电池、燃料电池、地热、建筑节能材料等低碳要素进行积极建设,最终打造成当地有名的零碳园区。总之,这种低碳节能技术的应用能帮助越来越多的房地产项目实现低碳开发,造福于自然环境和广大消费者。

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