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共享办公产业步入高速增长

2017.09.26

文章所在栏目: 专题策划 作者:整合/集团策划部 刘阳

共享经济时代的来临,带动了联合办公空间这一产业的迅猛发展。自2014年,“大众创业万众创新”提出以来,国内中小微企业大批崛起,与之相对应的是,优客工场、WEWORK、SOHO3Q、方糖小镇、氪空间、Hi Work、雷格斯、We+、无界空间等一批批“共享办公”企业在国内兴起。


潘石屹高调宣布旗下SOHO3Q在全国的布局;优客工场宣布再获投资;软银集团44亿美元投资共享办公“鼻祖”WeWork,其中14亿美元被投向了WeWork在中国、日本和太平洋地区的三个子公司。“大众创业、万众创新”与非首都功能疏解以及共享经济叠加在一起发生的“化学反应”正推动共享办公蓬勃发展,一个巨大的风口正在拥抱这个行业。


据高力国际统计数据显示,目前北京有860家共享办公中心,上海为235家。有人预计共享办公市场空间在2000亿元左右。随着艾可士、地库、Mad Space等联合办公空间的停止运营,也有言论表示“2017年将是竞争最惨烈的一年”。

 

发展速度惊人


共享办公,是指依托广泛社会资源,提供包含工作空间、网络空间、交流空间和资源共享空间在内的各类办公场所,为入驻者提供低成本、便利化、全要素的服务平台。


共享办公模式公认起源于2010年美国最早的众创空间WeWork。WeWork起步时,用折扣价格租下整层写字楼,然后进行二次设计,再以工位为单位分租给初创企业。该模式成为国际众多共享办公平台后来相仿的标杆。


今年7月,作为鼻祖的WeWork在G轮融资中获得了7.6亿美元投资,成立仅6年多,总估值已达到200亿美元。现在它的市值已超过了许多办公房地产信托投资基金(REITs)。据悉,WeWork已拥有156个共享办公地,服务于12万名客户。


每个新兴领域的发展初期,跑马圈地的扩张是获得行业话语权的重要方式,共享办公也不例外。随着大量小微创业企业迅速成长,短短几年间,共享办公需求得以快速增长。


据统计,2007-2015年,每年联合办公空间都有71%的增长,2016-2018年预计年增长68%。到2025年,包括共享办公在内的全球共享经济规模将增至3350亿美元。


国内励业公社、SOHO3Q、优客工场等也在快速扩张中。克而瑞研报显示,截至2016年末,国内联合办公空间运营商已超3500家,提供工位超过10万张。


优客工场创始人毛大庆表示,共享办公将是一个2000多亿的市场。预计到2020年,中国经济排名前20位的城市,商业和写字楼面积将达到3亿平米,其中30%转化为共享空间,不一定全是办公室,也有可能是共享教育、医疗、剧场。


“共享办公模式可帮助缓解我国办公室租赁市场供需不匹配问题,而以第三产业为主的创新企业不仅有较好前景,也为联合办公空间丰富自己的生态内容提供了优质的潜在客群。”业内专家表示。

 

市场良莠不齐


当前共享办公主要有三种商业模式:一、开发商开辟短租产品,如被潘石屹定性为SOHO未来聚焦点的3Q项目;二、“二房东”赚取差价,像雷格斯;三、“孵化器”“加速器”,不单纯收租金,也可以“租”换股等,从企业成长中获取利益,类似的有WeWorK、优客工场等。


值得关注的是,靠赚取差价的“二房东”并非想象中的那么好做,共享办公领域目前争议最大的是盈利模式。在共享办公市场,一些企业因为人才缺失、盈利模式不明确、资金、管理等问题,出现了良莠不齐的状况。


一部分企业发展相当迅速,如纳什空间、梦想加、优客工场。2013年成立的纳什空间,其space入驻率超过80%,studio入驻率超90%,studio+入驻率为100%。梦想加也在短短两年时间内,在北京中关村、望京、雍和宫、朝阳门、百子湾、松榆里、常营、天桥等多个核心商业区运营有十余个共享办公空间。优客工场则在全球25座城市布局了88个共享办公空间,包括北京、上海、中国香港、中国台湾、纽约、旧金山、伦敦等。


另一部分企业则正接受着市场的洗礼,国内关门的运营商也大有人在,目前,包括艾可士、地库、Mad Space等联合办公已经开始停止运营。像Mad Space,关闭时其空间入驻率已达60%,但由于没有后续资金支持,最终选择放弃。Mad Space创始人王臣表示,因为没有物业自主权,一房东只想收租金,导致资金链断裂,是他们失败的重要原因。


虽然一批共享办公的企业完成了一轮轮融资,但还没有企业表示自己已经拥有成熟的“盈利模式”。“国内的空间运营商都在做存量资产盘活这件事情,但其实没有那么容易。”纳什空间合伙人李鹏直言。


潘石屹对盈利模式也没有清晰账本。他表示,“价格随行就市,只要能够赚点钱,多点少点。比起房地产的利润来说,SOHO 3Q赚的钱都是少的,我们的目标就是让它有一个平衡,再把规模做起来。”


目前,全国约有2300家联合办公企业,平均每天就有3家企业诞生。尽管增速如此惊人,不过共享办公空间在全球办公领域的渗透率却不高,美国纽约约为5%,英国伦敦则是不到7%,而在中国的北京和上海,更是不到1%。

 

未来可期


“在伦敦与同行交流时,他们跟我说一个公式,大概以后办公的人和办公的承载物,三分之一的写字楼依赖者都会进入各种各样的联合办公社区里去。”毛大庆算过一笔账,到2020年约有3亿平方米的商办面积可供使用,就算只有三分之一变成共享办公,每年每平方米产值4000元,每年也有2000多亿的规模,其市场空间还很大。


目前市场上虽然存在区域发展不平衡、盈利模式单一、专业化程度不高等诸多问题,但随着人们对“乐活”、“共享”的生活态度和工作方式的最求,共享办公仍有大量需求存在。


“我非常看好未来行业发展,这个未来不是指近景一两年,而是长远的5~10年,甚至20年,我觉得都是共享办公行业的历史性机遇,尤其随着远程办公和共享理念的兴起。”世鳌国际创始人&CEO刘天飚对行业前景表示乐观。不过同时,他还表示:要清晰地看到,任何行业在一个风口来临之时,都存在躁动期,存在泡沫期,也就意味着非理性的市场行为,恶性干扰企业良性成长,甚至拥有一定资金的企业或自己拥有产权的地产商,盲目定价,非理性扰乱市场,带给许多创业企业阶段性成本失控,但这些都是正常的,都是行业走向成熟的必经之路,行业会进行自我修复与自我完善。


正如一位共享空间创业者分享所说,共享办公一定是未来的方向,但它还处在波涛汹涌的浪潮之中。在浪潮中,起步早晚不重要,勇气、技术和耐力最重要。只有在浪潮中,才能展现勇气、考验耐力、弯道超越。谁能走到风平浪静,谁才是浪潮中的最终赢家。


“当市场发展渐渐集中在几个大玩家身上时,相关标准就会慢慢树立起来,这对行业健康发展来说是一件极好的事。”无界空间创始人万柳朔如是说道。


共享办公这匹狂奔乱撞的野马正在被套上缰绳,愈发有了自己的规矩。就像潘石屹所说“正确的道路只有一条”,但究竟谁的路是正确的还要交给时间。

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