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广深商业案例概述

2017.05.27

文章所在栏目: 专题策划 作者:北京光耀东方商业管理有限公司 毕瑾雯

日前南下,考察广州和深圳两个城市的主要商业项目,首先从帝都北京飞到深圳邂逅一场春天的故事,再到广州品味了一番“老广”的腔调。


深圳——新城新商


深圳,一座中国最年轻的一线城市,改革开放建立的第一个经济特区。2016年GDP1.93万亿,经济实力可称得上是富可敌国,腾讯、华为是这座城市的骄傲。而就在这样一座超大城市中,优秀的购物中心也是如雨后春笋不断的迸发出来。在此我举例两个购物中心,深圳连城新天地地下商业街区和深圳华强北九方购物中心。


深圳连城新天地地下商业街区项目,位于福田中心区域属于福田CBD商圈,属于典型的写字楼集群下的地下步行街,以换乘站为纽带的特色小型步行街,工作日日均客流超过10万人。


连城新天地地处地铁1号线罗宝线与4号线龙华线交汇处,属于深圳市中心的福田写字楼商圈,周边连接9座甲A级写字楼、4个购物商业、5家五星级酒店、2家四星级酒店及会展中心。总体建筑面积约为41900.77平方米,分为三期,分别是连城新天地会购区间(1期),建筑面积27007平方米,总长度663米;连城新天地岗会区间(2期),建筑面积13086.92平方米,总长度448米;LINKCITY美食广场(3期),建筑面积1806.85平方米,总长度101.7米。连城新天地定位于“乐活方式倡导者、便捷生活引领者”。连城新天地会购区共有19个地下出入口与周边写字楼、商业、酒店相连通。分为A区动感流行坊,主要经营3C品牌、电子产品、动漫卡通等;B区定位为风尚名品坊,集合名品馆、流行彩妆店、精品百货服装、皮件饰品店、时尚咖啡吧等;C区定位为缤纷美食坊,特色美食街构建洁净气派的美食天地。连城新天地这条长达1.5公里地下商业街,被誉为CBD的黄金通道,与周边中高端商业体验形成差异化经营模式,不仅给进驻的商家带来了极大的商机,也给深圳市民带来了出行的便利、美食的畅享及购物的乐趣。


华强北九方购物中心属于福田区华强北商业圈,位于华强北西南角,西临华富路,南临主干道深南大道。公交或者地铁都可以直达,地铁1号线罗宝线华强路站A、B出口,或地铁2号线蛇口线华强北站C出口,而公交方面,附近的公交站台有上海宾馆、华富路、中航地产等。总建筑面积将达约63万平方米,其中商业面积约23万平方米,办公面积约23万平方米,酒店面积约3.3万平方米,酒店式公寓面积约2.5万平方米,商务公寓面积约8.4万平方米,提供约3400个停车位。地块的地下一层将开发为有自然通风和自然光线的商业街区,并和城市主要干道及地铁口相连,地面则通过行人天桥将不同地块相互连接,贯穿整个地块。车流引入地下,以单行道减低交通矛盾,形成人车分流的立体交通系统。步行街区的概念,增加了地面商铺和公共空间的活力;入口、中庭、开放空间、店面的设计,有效地利用了沿街面,提供了一个人性化的交流空间。项目内部设置四个点位扶梯、8部客货梯分布商场各处,人流、货流畅通。动线贯穿商场每个店铺。平层动线为异形环形动线。


九方购物中心B1层与地铁华强北站和华强路站联通。B1层品牌定位为超市周边商业区、尽端餐饮区。F1层汇聚品位优雅的国际二线品牌、快销品牌及潮牌,搭配轻型餐饮。F2层以国际休闲服饰品牌为主,搭配快销和运动品牌及轻型餐饮。F3层以国内女装服饰品牌为主,搭配男装和轻型餐饮。F4层以运动、户外品牌为主,搭配时尚餐饮品牌,另有影院入口及健身主力店。F5层以大型宴会型餐饮品牌为主,搭配时尚餐及影院十个放映厅。F6层以翠园餐厅为次主力店,另外端头为影院挑高区域。结合业态面积占比与品牌数量占比数据,可以看出,项目业态丰富度较好,面积跟数量占比最大的业态还是传统零售品牌,餐饮位居第二位,为了拉动客流娱乐业态面积占比也达到15%。总体来看餐饮娱乐总体面积占比与零售几乎一致。项目一层由四块区域互通形成步行街区感,只有振中路能够通车,其他区域的联通非常顺畅,B1层及二层以上楼层全部联通,没有任何商业断点,这样的设计结合异形环形动线使得商业死角区减少,顾客在逛街的时候降低疲劳感。项目室内、室外的天井与平台错综交替,令顾客在逛街时舒适度得到较大提升,南方的较为舒适的户外环境被利用的淋漓尽致。华强北九方购物中心依托深圳中航城的整体规划,成功将原电子市场商业氛围转化为集合商业、办公、商务公寓和酒店于一体的、最大规模的综合性商贸建筑群。


以上列举的商业项目只是深圳众多项目中很小的一部分。希望深圳的商业项目同改革开放的速度一样,不断给我们新的惊喜与期待。


广州——商圈典范


辗转来到广州,广州与深圳不同,从秦朝开始,两千多年来上演着繁华不肯谢幕,一直都是华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心,是国家历史文化名城。


广州我们首先来到的是正佳广场。正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。正佳广场地上七层,地下两层半,约100000个国内外品牌同场经营,日均客流量80万人次,是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。项目所在的天河商圈以天河路为核心轴线,全长2.8公里、总面积4.5平方公里共计150万平米商业面积,日均最高客流500万人次;2015年,天河商圈商品销售总额达8900亿元,按150万平方米的商圈商业面积计算,每平方米可产生约6万元的商品消费,是华南乃至全国的“第一商圈”。


正佳广场以体验式主题乐园为定位,设施配套引领潮流。包括空间层层递增的剧场式设计、“金三角”客流引导体系、楼高七米的7000平方米园林生态中庭、广州风情博物馆、超五星级国际电影城、10000平方米大型室内主题乐园、超大型室内真冰溜冰场、环球“儿童反斗城”、室内水族馆和水文瀑布喷泉世界、容纳近20家餐厅的超大型美食广场等,构建亚洲顶级休闲购物天堂。一走进正佳广场,你就能感受到它的规模之大,其中庭就有10个之多,这在人们所见的MALL中几乎绝无仅有;其“中央中庭”的最大空间视野达到220米,在国内的MALL中尚无先例;其广场通道长近20公里,顾客即使以5公里/小时通行全场,徒步走完正佳广场也要4个小时。


而位于正佳广场西侧二、三层的正佳极地海洋世界总建筑面积超58000平方米,汇聚数种极地海洋动物。展馆内共有十大主题展区,全球最长的单体水族展示缸、超长炫彩水母大道、超大广角海底隧道、穿越古今、横跨东西的海洋探索号、充满艺术气息的白鲸音乐厅、冰雪打造的极地部落、欢乐逗趣的海洋动物剧院,更有唯美梦幻的殿堂级美人鱼秀……全球顶尖的建筑及视觉设计团队,将生物展示和声光电技术完美融合,力求为每一位游客带来集观赏、娱乐、休闲、科普、环保于一体的梦幻主题式极地海洋体验。


正佳广场采取的环形(双)模式,主要以内外两个环形动线组成,同时内外两个主要环形动线之间以放射形次要动线相互连接。由于正佳广场的通道的不规则性,在通道内加设了许多的临时铺位,同时正佳广场的中庭也略显拥挤, 造成其可见性回环度相当差,甚至出现了在主通道上都不能同时看到两边商铺的情况。粗略估算正佳广场的可见性回环度为70%,可达性回环度较可见性回环度低,约为50%。 正佳广场其动线设计的最大特点就是其不规则性,出入口也是西北、东北等此类的朝向,再配合通道内的临时铺位对视线的影响,很容易使得消费者找不到位置感,从而减少购物欲望。


广州时尚天河商业广场项目则位于广州“天河商圈”的正中心位置,贯穿天河路线沿线所有商场及高档写字楼,接驳地铁1、3号线,连通体育西路地铁站、体育中心地铁站、捷运线、BRT等交通枢纽,是目前广州体量最大、位置最优的地下商业休闲购物广场。项目通过特色情景化的购物空间和优质的服务营造了一个满足18~35岁年轻客群的集购物、餐饮、休闲、娱乐、景观为一体的中国最大的地下潮流体验式购物中心。


时尚天河项目物业总体量22万平方米,2011年一期开业5万平米(东西区共计七条街),2015年中区开业,新增中一街、中五街及中C东南亚特色风情餐饮区三个主题商业,2016年9月新开中二、中三街四条情景式主题街区,于2016年9月改造完毕开业,涵盖娱乐、文化、零售等业态,西区、中区为零售、杂货,二期5.5万平米正在招商,目标为主力店、服装、超市、影院。项目内部设置53台客梯,扶梯33部,卫生间17个;全广州最大的WIFI无线上网、自动刷卡系统,全方位安装POS机、完善的通信系统,海量固话机,拥有覆盖最广的有限电视、商场24小时电子巡更,保安联防监控、远程自控动力动电系统、消防联动报警系统等九大自动化系统。项目整体分为四个区域,西区、东区、中区及美食广场;其中,最具特色和人气的为2016年9月新开的中区(中二、中三)四条情景式主题街区,包含岭南风情街(寻马街、骑驴巷)、夜上海风情街、童话主题街区。时尚天河项目结合周边人群的特性和区域特点,主打18~35岁年轻客群,错位经营于周边项目,用丰富、精心营造的中区4条文化情景式商业街区提升项目气质,满足体验需求;东、西区共计10条商业购物街区,丰富的品牌、良好的店铺形象,吸引了周边客群,项目集合购物、娱乐、休闲、文化体验、儿童等多功能业态,设施齐全,主题清晰,可圈可点,


广州、深圳,一座是历史文化名城,一座是改革开放新城。虽然同样是南方一线,但广州、深圳两个城市却演绎着穗深商业地产的两条不同“发展轨迹”。

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