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案例解读:旅游养老地产开发模式

2016.06.01

文章所在栏目: 光耀东方学院 作者:集团策划部

随着时代的发展,传统的养老观念被不断地弱化,老年人对下一代的依赖性在减少,他们越来越倾向于不和子女挤在一起,而是趁着身体健康走出户外,选择环境更好的地方或更适宜养老的方式去安享晚年。加之近几年旅游业的蓬勃发展,老年旅游团的市场份额也逐年上升,极力推动着养老产业与旅游业、服务业、房地产的融合,旅游养老产业应运而生,旅游养老地产也逐步入市。


另一方面,传统的房地产开发已不能满足市场需求,尤其是养老市场发展的需求,房地产市场的转型已成为不可扭转的趋势。本文以案例的形式来谈谈旅游养老地产的四种开发模式,希望能给业内企业带来借鉴。


模式1——自留地开发模式


自留地开发模式主要是指在消费群体较集中的大城市外围发展旅游养老地产,这些区域使大部分消费者仍在户籍所在地范围内,此类型是目前较为普遍的。比如像东部沿海城市、大型省会城市,它们经济发展水平相对较高、各项配套设施相对较齐全、人口数量也相对较多,老龄化现象产生的各种问题也更加突出,典型的表现为城市人口密集,土地供给严重不足。一方面年轻人不断涌入大城市,另一方面退休的老年人想“逃离”大城市的快节奏生活,然而中国传统的“落叶归根”的思想又使他们不愿离家太远,如何满足既能安享晚年又可落叶归根的需求,使得大中城市周边适宜短途旅游的地带成为发展旅游养老地产的极佳地域。


目前,我国此类模式发展最为典型的地区为北京、上海,一方面这些地区的经济发展水平高,各项社会保障及养老政策也较全面;另一方面人口集中,老龄化程度严重,既有消费需求,又有消费能力。开发商顺应这样的市场需求进行旅游养老产品开发,可谓是恰到好处,如北京东方太阳城、绿地21城·孝贤坊等。


自留地开发模式案例——绿地21城·孝贤坊


绿地21城·孝贤坊位于江苏昆山花桥镇最东端,毗邻上海嘉定区和青浦区,可辐射上海、江苏、浙江等长三角区域,距离上海市区约40分钟车程,项目定位于集度假、尊老、国际、商务功能于一身的超级人文新镇。项目占地面积4000余亩,开发商在整个项目中选出一个片区配建老年住宅,除提供饮食、休闲、商业、娱乐、文化等基础设施外,还提供便于老人活动的特色设施。整个项目分为度假社区、尊老社区、国际社区、商务社区四大部分,其中尊老社区主要指孝贤坊,各个社区之间资源得到充分的共享,互动性强。项目主要用于出售,前来居住的大都是长三角区域大城市的离退体老人。


基础设施配套方面:1)医疗:绿地集团联合上海同济医院打造了绿地昆山医院,并开设了专门的老年病科。2)餐饮:孝贤坊食堂专门聘请了为老年人进行食谱配制的营养师,保证老年人的营养均衡。3)文化:联合上海市老年大学,创立上海老年大学绿地21城分校,开设茶艺、音乐、养生等丰富多彩的课程。4)休闲娱乐:建有老年休闲娱乐中心,配有老年运动场地,设有垂钓台、百鸟园等活动广场。5)其它:与上海老城隍庙旅行社合作,专设针对老年人出游的夕阳红特色旅游路线等。


特色配套设施方面:1)在楼栋入口安装指纹锁智能识别系统,解决老人忘带钥匙无法进门等问题。2)使用触摸屏式访客对讲系统,既方便小区日常发布信息,也可使老人呆在家就能了解社区事。3)每个房间都安装紧急呼叫按钮,以便于出现突发情况时老人能及时呼叫。4)采用2.8×2.2的“长方形”电梯,便于担架进出,电梯内还设有便于老人使用的扶手和可视窗。5)采用方便老人洗晒衣服的自动升降晾衣架等。


案例点评:


1)自留地开发模式拥有其它开发模式难以媲美的特殊优势,其最大的一个好处就是借助大城市的完善配套,以弥补旅游养老地产发展中面临的配套短板问题,尤其是医疗配套这一块。绿地21城·孝贤坊项目中,绿地集团联同上海同济医院打造了全国老年特色服务三级综合医院——绿地昆山医院,开创性地设立了针对老人的营养处方、运动处方、病理处方等特色处方,并特设了专门的老年病科及专家门诊等,更好地为老人服务。


2)前来居住的老年消费者基本没有离开户籍所在行政区,一定程度上规避了因为医保无法全国联网使用,而造成的医疗成本大幅度上升的问题。另外,我国正在积极推进医保联网的工作,部分地区也已取消医保的地域限制,一定程度上为养老事业的发展减轻了阻力。


3)从地理位置来讲,项目区与老人原居住区距离并不遥远,方便子女前来看望和陪伴老人,并且居住在项目区的老人大多都是来自于临近区域,在语言交流、生活习惯、文化习俗等方面差异相对较小,老人的孤独感和被剥离感会相对较弱,对老人的身心健康发展有良好的促进作用。


4)自留地开发模式对于城市人口适当外移、缓解大城市人口压力、住房压力起了很大的作用,较好实现了年龄化分区,一方面为城市里的年轻人释放了更多空间,另一方面也为老人寻找更好的生活空间提供了可能,但也不可避免的对项目区所在地的环境造成一定程度的负面影响,如何最大限度地维护多数人的利益,还需要在后续经营中不断加以完善。


模式2——弱势旅游地开发模式


这种开发模式是指利用旅游资源相对薄弱地区的土地资源、气候环境等,规模化开发旅游养老地产,比如:乡村旅游养老地产、休闲农业旅游养老地产、庄园化旅游养老地产等等。这类地区土地供给相对充足,能缓解城市土地供应紧张的问题,还可以促进城乡的发展。


目前,国内进驻养老产业的各大开发商多数还是着眼于城市发展,借用乡村旅游地等弱势旅游地发展项目的并不多,很大原因归咎于这些地方的基础配套设施较缺乏,尤其老年人需要的配套设施更为欠缺。这类开发模式目前可推行的空间较为狭窄,但是发展潜力巨大,在风光秀丽的山水田园地区,利用自然风光为项目塑造优美的发展环境,以此来吸引消费者。而且这种旅游养老地产开发模式不同于依托著名风景旅游区的模式,更多倾向于质朴和柔美,有着“世外桃源”的轻松和惬意,使前来消费的老人能更真切的融入自然,贴近心灵。浙江仙城居是现阶段此类开发模式的雏形。


弱势旅游地开发模式案例——浙江城仙居


浙江城仙居项目位于浙江临安,由浙江联众乡村资源开发有限公司兴建,主要是选择一些生态环境较好,自然风光优美,交通又较为便利的村落,与当地居民签订合法协议,利用他们闲置的住宅资源发展乡村度假物业。由开发公司承担所有改建费用,按照规划设计标准对村民的房屋进行统一装修,房屋的产权依旧归当地农民自己所有,村民可以随意挑选两件房屋居住,而公司享有其它房间30年的使用权和经营权,协议期满后,房屋归还给村民。


城仙居最独特的一点在于它把发展农家乐和经营乡村公寓结合起来了,开发的低成本使得企业在市场竞争中占据了很大的价格优势,提升了其竞争力。消费者只要一次性支付5.5万元,就可以在远离城市喧嚣、静谧安逸的乡村里安一个“家”,免费享有30年的居住权,对于相关的配套也可以无条件使用。


该项目一经投入到市场,立马受到消费者追捧,联众公司在天目山又相继开发的九思湖畔、西坑云海、立塔人家等项目也都已销售完毕,居住权持有者可通过公司提供的会员交换平台免费在其他连锁项目小住几日。在物业经营上,持有者既可以自己居住也可以委托联众公司代为经营获得收益,这种模式既为年轻人提供了一种亲近自然的休闲方式,也为老年人获得养老居所提供了一种新的途径。


案例点评:


1)城仙居项目对乡村闲置资源的有效整合利用,开辟了旅游养老地产的新模式。目前这种物业模式并没有直接将目标群定位为老年消费者,然而在实际发展过程中,真正长期停留在物业的大多是老年人。比起地方上拥挤简陋的养老院,这种居住方式更易让老人接受,也为年轻子女减轻了很多养老负担,对中产阶级家庭而言,为家庭养老提供了一种新途径。


2)这种对弱势旅游地进行开发利用的新模式,一方面为当地农民开辟了增加收入的新渠道,另一方面也为企业的发展壮大节约了大量资金,同时前来消费的群体也不必因担心类似于城市的高消费而望而却步,得到了很多实惠,真正实现了城乡共赢。在我国城乡二元制度体系下,这种开发模式在市场竞争中,尤其在价格竞争方面具有很大的优势。


3)弱势旅游地开发模式,不可避免地会对项目所在地的生态环境等方面造成一定的破坏,但相对于城市扩张过程中的大修大建,这种破坏显得微不足道。另外,虽然它从侧面上为中产阶级的养老问题提供了场所,但其相应的老年生活配套设施其实并未完善,甚至还很欠缺,这就让项目的开发企业不得不思考,如何在后续发展中有效地改进这种开发模式并加以利用,更好地满足老年消费者的切实需求。


4)农村集体用地的特殊性质,使这种开发模式存在的合理性受到了各种质疑,有人认为这种模式间接扰乱了地产市场,损害了当地政府的利益。就目前来讲,企业只是利用农户原有的住宅,并未进行大规模建设,这种开发模式与我国现有法律没有直接冲突。开发商统一经营的住宅在符合农村一户一基的规定下,并没有占用多余的耕地,其它相关事宜也没有受到法律法规的具体限制。但为了维护自身合法权益、避免以后产生纠纷,消费者在购买房屋使用权时必须要明确所签的“房屋使用合同”,手里一定要握有当地村组织所出具的拥有法律效力的同意书。


模式3——度假疗养型开发模式


这种开发模式是将旅游业、房地产业、养老业、养生业、酒店业结合在一起的区别于传统养老模式的一种旅游养老模式,其主要依托成熟的著名景区,利用景区本身的知名度及旅游优势在客源市场中进行细分,开发专门针对老年消费群体的旅游养老地产,进而带动项目区周边相关产业的发展。此类开发模式适合旅游资源丰富而又典型的地区,充分利用著名景区的辐射效应来发展旅游养老地产。


度假疗养型开发模式在著名的旅游城市较多见,比如海南、杭州、云南等。鉴于环境的融合性,这类项目对地产的建筑外观及材料都有特殊要求,尽可能的达到与景区相得益彰的效果。也有一些开发商不只是依附于现有旅游资源,而是打造出符合老年人需求的具有影响力和冲击力的主题旅游区,比如以中医治疗为主题的、以温泉养生为主题的等等,以主题文化的凝聚力和旅游景观的影响力来吸引消费者。就市场发展而言,此种模式在进入市场的过程中更容易推行,也更容易被消费者接受。代表项目有云南卧云仙居、海南天长颐生园等。


度假疗养型开发模式案例——云南卧云仙居


云南卧云仙居位于昆明市西山区团结镇卧云山,项目区占地约703亩,拥有昆明市郊森林覆盖率达98%以上的稀缺森林资源,可以毫不夸张的称之为天然氧吧。项目集旅游、度假、养老、休闲、养生等功能为一体,而最吸引老年消费者来此处的是集医疗、康复、度假为一体的新健康疗养院,该疗养院实行标准化星级酒店管理模式,工作人员中专业人员比例高达98%,为入住新健康疗养院的老年消费者建立个性健康档案、制定个人健康调养计划,提供“养、医、乐、教”等全方位、多样化的服务。


项目定位于高端水平,在医疗、运动、饮食、休闲、养生等各种保健方面提供优质配套,并伴有专业人员进行陪护。项目在对比上海、杭州等城市后,选择定址于昆明,很大程度上是希望能够利用这里独特的气候资源,借助高森林覆盖率的自然生态环境,打造具有国际特色的高级老年俱乐部,吸引国内外消费者前来养老。这个项目还曾被联合国国际老年健康产业委员会授予“中国科学养老健康产业示范基地”的荣誉称号。


案例点评:


1)卧云仙居项目完全满足了老年消费者对旅游养老生态环境的要求,也实现了“边旅边养”的双重目的,到卧云仙居不只是单纯的旅游,更是对疲劳身体的褒奖,是对自然的一种亲近和享受。项目将养老打造为全方位、立体化产业,为中国旅游养老产业与国际接轨拓宽了道路。


2)度假疗养型模式较其它模式而言更容易契合老年消费者的心理,但同时也对开发企业在硬件配套上提出了更高的要求。由于配套多为收费性项目,而高端路线限定了消费者只能是老年群体中的高收入部分群体,客户又多为短期入住,虽然对每位入住过疗养院的老人均进行了个性化追踪服务,但各种局限性仍限制了项目搭建有效的交流平台,不利于新客户群的有效发展。


3)类似于昆明这种具有独特气候资源,以及卧云山如此高森林覆盖率的区域在我国并不多见,度假疗养型开发模式在以后的发展中还需针对具体环境进一步改进,开发企业不仅要注重项目区环境的选择,还要尽可能的完善相关配套,同时要积极搭建客户交流平台,使优质服务形成良好口碑,为发展新客户拓宽渠道。


模式4——互动式异地养老模式


这种模式是指将不同城市间老年住宅的居住权进行互动式置换,以实现老年人异地养老诉求的一种开发模式。该模式对运行主体有特殊的要求,要么是很有实力的养老机构在不同地区开设分支机构,类似于连锁经营,要么是不同的开发企业或养老机构利用各自在不同区域掌控的资源优势开展互动式协作,以期能把老人从常驻地置换到观光地进行养老,以达到更好的养老效果。在此过程中,主要由养老机构为老年人提供各种生活服务,老人基本不需要进行独立生活。


其实,国家民政部早在十年前就启动了异地互动养老计划,并在全国布下了包括杭州、天津、厦门、成都等9个试点城市,但是限于现实中存在的种种问题,这些年来的进展一直不很乐观、非常缓慢。主要是由于此类旅游养老地产模式的成功实践在很大程度上,要取决于养老机构的设施建设、服务水平、旅游养老观念本身的普及程度等多方面因素,任何一种因素未能同步都可能阻碍其发展。但是这种模式对消费者而言可谓是高性价比,一旦入市就会备受追捧,此种模式在一些旅游城市已有了良好发展,最具有代表性的是大连互动式异地养老服务中心。


互动式异地养老模式案例——大连互动式异地养老服务中心


大连互动式异地养老服务中心的主要服务内容有:组织老人进行近郊休闲养老、异地旅游养老;协助老人在养老互动平台中选择自己中意的项目;提供银发导游服务,方便老人进行家庭游或外地来连自驾游;社区定期以调查问卷的形式收集老人的需求,然后针对老人所需提供相关服务;为老人提供婚恋服务,适当解决老人子女婚嫁问题及单身老人的黄昏恋:为老人策划举行金婚、银婚庆典等。


尤其值得注意的是,该服务中心推出的“候鸟式养老”概念,即一种异地置换旅游模式:冬在南方夏在北方,吃住不再局限于传统的酒店旅馆,而可以选择互动平台上的老年公寓等,并且专门的养老机构在照顾老人方面比酒店有更多优势,老人可以实现低成本享受高服务。该中心还策划了“快乐夕阳之旅”系列活动,包括大连——北京、大连——海南、大连——日本、大连——香港等互动养老活动,为老人“走出”大陆、“走出”中国、走向世界提供了可能,加之老年团体在多数景区、景点享有各种优惠政策,项目一经推出赢得了众多老年消费者的青睐。


案例点评:


1)“异地养老”在我国已不是一个新鲜的名词,简单理解,异地养老就是不在原居住地养老,即到别的地方养老,而这个“别的地方”如何选择,就有很多可探讨之处。大连互动式异地养老最典型的特征是实现了异地置换旅游模式,这也是吸引众多消费者的亮点。


2)老年消费者在异地旅游时,可以住在老年公寓而不必长期住在酒店,使得老年消费者的旅游成本降低了很多,同时该项目策划了大连、北京、海南、日木、香港等异地互动式旅游,完全迎合了老年消费者喜欢讲求性价比的消费观点,花较少的钱,却能享受优质的服务,还能欣赏不同的美景、感受不同的文化,给老年消费者的晚年生活增添了无限乐趣。


3)鉴于异地置换旅游养老在消费市场上赢得了很好的反响,现在多家机构已开始尝试将异地置换与连锁发展结合起来,甚至希望能够借助政府提供良好的发展平台,构建全国范围内的互动式异地养老连锁发展模式。通过建立遍布国内甚至国际网点,以此整合资源,最大限度地满足老年消费者的需求,使他们在网点内实现互访。


4)互动式异地养老模式对于参与机构的要求较高,只凭个别开发商的一己之力很难真正实现国内互动甚至国际互动,如果企业间能够实现强强联合,加上政府的有效引导和政策支持,发展空间还是很可观的,也是顺应民意的重要举措。


总之,通过对上述四种模式的案例分析,我们可以看出每一种开发模式都各有优劣,也都有其各自的适应条件。无论选择哪种旅游养老地产开发模式,开发商都须坚定不移地走可持续发展道路,保证经济效益、生态环境效益、社会效益的和谐并存,使旅游养老地产获得健康发展。


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