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北京写字楼市场分析

2016.06.02

文章所在栏目: 专题策划 作者:整合_集团策划部 齐迹

2015年的北京写字楼市场,需求强劲、价格上涨。


一方面,写字楼销售市场由于受到降准降息等利好刺激,全年成交近310亿元,重新回到正常平稳轨道;另一方面,写字楼租赁市场由于金融、IT和互联网、大众创业成为写字楼市场需求增长的主要驱动力,写字楼租金继续在上升通道内运行。根据中国写字楼研究中心(CORC)的统计数据,截止2015年12月底,北京写字楼市场平均售价32253元/平方米(建筑面积报价),与2014年同比下降6.6%;平均租金323元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2014年同比上升3.8%;平均空置率10.8%,与2014年同比下降11.5%。


北京写字楼市场现状


——市场供需


目前北京写字楼市场供应量和吸纳量均创近三年新高。2015年写字楼市场新增供应达193万平方米,较2014年增加12.2%。市场需求方面,市场整体吸纳量为133万平方米,较2014年增加29.1%。其中以金融保险、IT和互联网、专业服务企业的需求较为强劲,合计占据总成交量的60%以上。


——产品结构和分布


核心区高品质写字楼产品租赁旺盛。同时,由于核心区项目可租赁面积有限成本高企,投资租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势得以延续,一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张,带动企业独栋、总部基地以及产业园区的独栋产品持续活跃。


——商圈分布


写字楼的"多中心"格局得到进一步发展。在"行政副中心"效应的刺激下,通州区域内的写字楼、商业及服务性经营用房成为焦点。从2015年9月开始,通州商办市场整体升温迹象明显,尤其是运河核心区。


其中,作为北京写字楼三大核心区域之一的东部地区,CBD区域内国际化资源聚集,集中了北京市约90%的国际传媒机构169家,约80%的国际组织、国际商会110家,约80%的跨国公司地区总部50家,约70%的世界500强企业160家,约70%的国际金融机构252家,约30%的五星级酒店17家。国际交流频繁,多元文化交融,区内登记外籍人口近4.4万人,约占北京市的50%。北京市约50%以上的国际性会议、90%的国际商务展览在这里举办。租务市场供应包括朝阳区诺金中心、诚盈中心、世通国际大厦、远洋国际中心二期和财富金融中心等甲级写字楼入市。销售市场新增供应包括朝阳区昆泰嘉瑞中心、骏豪·中央公园广场、保利中央公园、北京绿地中心、达美中心广场、电子城国际电子总部、新瑞大厦等。目前,通州新城规划面积16平方公里的核心商务区内已聚集了保利大都汇、京杭广场、绿地中央广场、华业新北京中心、通州富力中心等多个项目。值得一提的是,随着京津冀一体化规划的落地、通州城市副中心定位的明确以及北京市机关单位东迁的消息等利好接连出现,通州写字楼市场闻风起舞,经略天则总部基地、北京民企总部基地等企业独栋类别项目在2015年均取得了不俗的销售业绩。


北京西部地区如金融街区域则聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构,目前金融街甲级写字楼基本满租,租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应包括金融街月坛中心、首建金融中心、金融街E9大厦、金融街广安中心等进入销售市场,锦什坊街柒号对进入租务市场。中关村区域年内仅有中航广场一期新增供应。石景山区域新增供应包括金融街长安中心、中国铁建·耀中心、点石商务公园等项目在售,昌平区区域新增供应包括招商嘉铭珑原、云谷园。


北京南部地区主要以销售类型项目为主,包括丰台区、大兴区,丰台区新增供应包括金丰能源中心、华夏幸福创新中心、诺德中心、北京方向,大兴区新增供应包括北京经开·智汇园、鸿坤金融谷、力宝广场A座、中航国际广场、CDD创意港·嘉悦中心、中建港湾中心、星光视界中心。


北京写字楼市场展望


2016年,全球经济复苏的曲折和中国经济向“新常态”转型的复杂性将继续影响写字楼市场。


展望未来,“尽管整体经济增速放缓,但北京两个‘全国之最’,将在中短期内支撑北京优质写字楼市场的租赁需求”,高力国际华北区研究部副董事李牧表示,其一是北京服务业稳定增长,其产值已占地区生产总值的80%以上,居全国之首;其二,2015年北京成为全国首个突破万亿元消费品零售额的城市。在这些稳固基本面的支撑下,北京优质写字楼市场和商铺市场的租赁需求在中长期内将保持稳定。


世邦魏理仕《大中华区房地产市场展望报告》对2016年写字楼市场趋势进行深度解读后,得出的结论是:一线城市核心型资产将更受资金追捧。由于国内住宅租金回报率偏低,而购物中心投资不仅面临较大的市场不确定性,且对资产管理运营要求更高,因此写字楼仍将是大宗物业投资领域较受青睐的资产类别。此外,市场无风险收益率趋降以及二线城市写字楼市场总体走弱的共同作用将继续把资金导向一线城市的核心型写字楼物业。


但需要注意的是,国内资本市场对于科技类公司的估值水平已出现降温,内资互联网巨头的招聘策略亦转向更为谨慎。全球视野内,我们也已经看到推特等知名企业启动了裁员举措。


因此,尽管2016年的写字楼需求总体仍偏于正面,但其增速放缓将是大概率事件。北京金融街、中关村等核心板块2016年写字楼空置率估计将保持在5%左右甚至以内,供应压力将主要体现在新兴商务区内。


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