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“无先例”的招商系地产重组整合

2016.04.05

文章所在栏目: 专题策划 作者:整合_世纪天乐集团办公室 雷楠

对招商局而言,推进集团地产板块整合,是为了回应新的时代命题,响应国家自贸区建设及“一带一路”战略,提升非上市资产效能,并以此为契机深化体制改革。对招商地产而言,此次无先例重组,有助于企业规模扩张和多元化,强化白银时代的竞争优势。


无先例事项


2015年初,作为老牌央企,招商局集团三大核心产业之一的地产业务在谋划资产重组,并已进入重组的关键阶段。


重组后,新上市公司预计会在“产融结合”和“产网结合”方面跨出坚实步伐。招商局集团整合旗下地产业意志坚定,有利于消除同业竞争,做大做强地产业务,同时能有效整合旗下银行、基金、证券、物流等优质资源,实现“1+1>2”的效果。


有圈内人言之凿凿的称,整合后,资产规模将超万科,有望称霸地产江湖。也有观点认为,停牌更多的原因是金融、地产方面的整合与捆绑。一方面,招商银行可以为招商地产提供更多的资金支持、银行授信等金融杠杆。另一方面,有利于招商地产的轻资产运营。某些共同开发的项目,招商银行可以作为大股东持有,而招商地产可以专做项目的运营。


由此,商系地产的重组被称“涉及无先例事项”,早先流传的资产注入、招商地产定增合并蛇口工业区最后都被证明是错误的猜测。


2015年4月3日,随着招商地产停牌,招商系地产拉开了重组序幕。


4个月后,招商地产发布重大资产重组进展公告称,招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口的整合工作,拟定的方案为招商局蛇口换股吸收合并招商地产,并向深圳证券交易所申请上市。


招商局蛇口是招商局集团100%控股的子公司,同时是招商地产的控股股东,原名蛇口工业区。招商局蛇口直接持有招商地产40.38%股权,并通过其他子公司持有招商地产11.51%股权,合计持有招商地产51.89%股权。


而为了促成这次重组,招商局集团在2015年6月23日正式将蛇口工业区进行股份制改造,创立招商局蛇口。招商局集团董事长李建红在当天的创立大会上表示,此举是响应国家自贸区建设及“一带一路”战略,推进招商局集团地产板块深化体制改革的重要举措和关键步骤。


重组完成后,招商地产随之退市,招商局蛇口成为招商局集团的唯一地产上市平台,中信建投分析师苏雪晶认为,通过上述平台搭建,招商地产在集团内部将银行、基金、证券、物流等优质资源打通,在外部则联合滴滴打车、咕咚运动、携程旅行网等开展合作,实现全方位的客户资源整合,为地产平台的快速发展建立强大基础。


蛇口模式


不管怎么说,如果此次整合顺利进行,招商地产有望成为房企市值的“老大”,土地规模将超过2000万平方米。其中由于大股东招商局地产光在蛇口工业区就有巨量土地储备,光划入广东自贸区的就有13.2平方公里,一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力。


如果没有重组,同时假定未来几年招商地产保持2014年18%的增速,那么2017年销售业绩可达850亿元左右。业内人士预计,蛇口自贸区两年后新房成交价格有望达到8万-10万/平方米,届时招商地产只要在蛇口自贸区开发出售15万-20万平方米的住宅即可,即可弥补剩下的150亿元销售缺口。


吞并蛇口工业区后,招商地产在产业地产领域,无论是土地储备、运营管理经验上,还是功能定位和开发模式上,实力都会大幅提升。特别指出的是,该种实力增长更多体现在蛇口工业区打造的“产融城一体化“模式功能定位非常高端,极具差异化竞争力。


“蛇口模式”前沿产业定位符合重点城市的产业结构调整升级需求,高端住宅、商务定位符合大城市城市面貌更新换代要求,具有国际水准的休闲旅游“城市名片”创造了城市高端消费需求,为此受到国内一二线城市的青睐。目前,青岛政府已经引进“蛇口模式”模式。全国4个一线和35个二线城市都有引入“蛇口模式”的潜在需求。据此预计,招商地产吞并蛇口工业区后,马上就可以通过高效的资本运作,在全国迅速展开产业地产大扩张。


招商局集团董事长李建红提出,“十三五”期间,也是深化国企改革的关键时期,国家会着力打造一批国有资本投资运营平台。招商局将在“十三五”期间,通过各方面的体系改造、管理优化,切实打造成为一个名副其实的国有资本运营平台,获取、配置更多的市场资源。“一带一路”沿线60多个涵盖数十亿人口的发展中国家,基础设施建设规模巨大,对企业来说是极具发展潜力的新兴市场,可能是集团未来较长一段时间的海外投资重点和海外主要增长点所在。


2012年末,招商地产提出“千亿销售百亿利润”的五年计划,力争2018年完成千亿销售目标。在行业黄金时代,这一目标其实偏保守。但在2014年行业转入白银时代后,企业按常规模式扩张很难完成既定目标。重大重组后,招商地产这一目标有望于2017年提前实现,跻身千亿房企俱乐部。招商系地产在2015年完成“惊人一跃”,成为地产央企重组的样本。


招商系地产板块大整合恰好正赶上“天时”、“地利”、“人和”的好时期。“天时”是恰逢“一带一路”战略全面启动,国家全力支持央企做大做强,推出了系列支持政策。“地利”是招商地产集团母公司大量资源被划入自贸区,这些优质资产注入,将大大提升上市平台的实力和盈利能力。“人和”是指招商系地产资源整合来自集团上下的鼎立支持,已形成高度的共识。有此三条件,预计招商地产此次无先例重大重组成功的可能性非常高。


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