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绿地借壳金丰投资重组上市

2016.04.05

文章所在栏目: 专题策划 作者:整合_集团策划部 齐迹

2013年5月,绿地集团香港借壳盛高置业完成H股上市后不到两个月,又传将借壳金丰投资以实现国内A股上市,消息一出即引起市场轩然大波。


时隔一年,因资产重组事宜停牌曾长达数月的金丰投资,于2015年4月23日晚间正式公布称,公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会有条件通过,金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团股权进行等额置换。


2015年8月18日,绿地借壳金丰投资以实现整体上市终于收尾,A股简称由“金丰投资”变更为“绿地控股”。此次重组是A股迄今为止交易金额最大的一次重组并购。


至此,绿地完成了横跨A股及H股多家上海斯公司的资本平台布局,业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个行业。除集团在A股整体上市之外,绿地在香港资本市场控股绿地香港和润东汽车,并成为博大绿泽第二大股东。如今,绿地再度明确三大战略为大基建、大金融、大消费,在产融结合的基础上结合“互联网+”,并承诺推进房地产主业三大转变——从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发。


绿地为何借壳金丰投资重组上市


近年,在上海国资地产的几大集团中,绿地集团的发展势头明显超过其他几个国资地产集团,而绿地也是唯一一家未在A股上市的地产集团,绿地集团上市成为了上海国资地产整合的核心大戏,绿地的资本化进程也见加速。在绿地的集团会议上,资本运作被列为了重点,借壳盛高置业完成H股上市,又借壳金丰投资便也不足为奇。


而金丰投资2012年的年报显示,金丰投资受限购、限贷等宏观调控政策影响,房地产市场特别是高端市场低迷,在售项目去化未达预期目标。全年共实现收入约1.5亿元,比上年同期减少73.03%。


在绿地的股权结构中,上海国资委持股占了51%,和金丰投资均属上海国资委下属企业,国资委内部主导下属企业整合遇到的问题和阻力相对较小。反观金丰投资,虽在房地产市场低迷,其金融服务业则蒸蒸日上。据2012年年报显示,“金丰一号”流通服务信托基金运营平稳;“金丰二号”保障房投资信托基金投资的上海宝山罗店保障房项目进展顺利;继续与中航信托合作发行了投资于流通服务领域的“金丰三号”集合资金信托计划,募集资金2.14亿元;与财大科技园公司合作设立的财金公司在园区建设和招商运营方面进展顺利,在建的两个园区项目中已有一个项目完成了改造工程,招商进度过半并实现租金收入。


绿地借壳重组上市的启示


金丰投资重组方案似乎只是上海国资改革背景下企业重组的一个典型案例,但是对于房企与房地产行业来讲,却并非止于此。无论是从地产重组、房企再融资、房企内地上市,还是从企业双平台战略的构建、行业发展趋势、企业规模化发展与转型等方面对于房地产企业来说均有启示。


第一、国资系统的地产重组放开预期,未来地产重组或将加速开放。如果地产重组的加速开放,这不仅仅是国资系统中企业向多元化混合所有制企业转变,或许也为当前国企“退房”寻求了一种出路。未来一段时期内,一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会,接盘其他国企“退房”资产。


第二、预示地产重组放开预期,紧接着房企再融资等融资渠道或有条件加速放开。金丰投资重组方案的获批,成为房企融资渠道定向宽松的一个信号,房企融资渠道或将进一步开放,再融资、优先股等融资渠道有可能成为房企尤其是大型房企首先尝试受益的方式。


第三、意味着房企在内地市场上市融资以借壳与重组的方式有条件开闸。当前看来,即使在国内房企上市可实现,也极有可能首先成为央企地产企业、地方国有地产企业进行并购、重组、收购等进一步进行资产整合的一种工具。而对于普通民营房企尚难“第一个吃螃蟹”首先享受到上市融资的便利。但是,这并不意味着民营房企在内地上市融资没有机会,随着今年注册制的逐步推进,市场化的程度逐步提高,民营房企上市融资或将指日可待。


第四、谋求“双上市平台”战略将成为品牌房企搭建融资平台、业务平台的趋势。绿地集团借壳金丰A股整体上市后,绿地香港作为A股公司的控股子公司。届时,绿地旗下的地产业务就将实现在内地及香港市场“双上市平台”战略。谋求“双平台”战略房企不只绿地一家。2012年以来,已经有包括万科、招商、金地等在内的国内房企走上了到港股借壳上市的道路,借壳完成之后,这几个房企率先实现在内地及香港市场“双平台”战略。在国外美国QE已经退出,在国内银行等金融机构仍然“惜贷”导致的信贷紧缩的市场背景下,市场“流动性” 阶段性趋紧的特征不可避免,即使央行两次降准也难以改变国内房地产融资环境和难度在持续恶化的事实。尤其是当前楼市供求已基本平衡,楼市规模化时代已经过去,楼市进入下半场,市场环境发生了明显的变化。此时,对于楼市“下半场”的房企融资策略来讲,融资渠道是否畅通成为决定房企另外一条生命线是否延续及发展的关键点因素。突破当前传统融资模式(银行渠道)的束缚,寻求其他渠道,减小融资的成本和难度成为必然。


首先,“双平台”为房企“逆势扩张”谋求更多市场提供发展动力,未来将因为“双平台”加速器,导致市场集中度越来来越高,“大者恒大,强者恒强”局面也将持续。当前打造“双平台”战略的房企基本是全国型布局的房企,总体规模与布局已基本成熟,它们或通过境外融资平台更好的支持内地房地产业务的深耕或拓展,或将其作为拓展部分海外业务的平台和工具,如万科、招商、绿地等。“双平台”战略为这些房企“逆势扩张”谋求更多市场空间的加速器。行业发展经验也表明,在楼市已经进入下半场的“新常态化”背景下,“双平台”战略将为这些品牌房企积极布局国内市场、海外大规模扩张提供更多的现金流,这样结果往往就是导致 “大者恒大,强者恒强”局面的形成,最终推动市场集中度越来来越高。


其次,“双平台”成为房企融资渠道的“双保险”。对于国内部分品牌房企来讲,为了规避国内、外上市融资渠道的风险,已经开始打造“双平台”的做法,也就是在境内境外分别打造一个上市公司平台。其实,房企打造“双平台”的做法就是为自己企业发展在融资渠道上上一个“双保险”。就上市融资平台而言,无非就境内、境外两个融资渠道,在未来,一旦有一个融资渠道收紧,那么,公司还可以在另外一个融资渠道继续融资,整体上可以规避依靠单一融资平台的风险。如此,房企打造“双平台”的做法为房企顺利发展铺平融资渠道的道路。


再次,就当前品牌房企布局海外市场的趋势而言,品牌房企打造“双平台”的做法,尤其是在境外上市的平台,还有另外一个目的,那就是为其在海外大规模扩张提供融资平台,成为其国际化过程中的融资与扩张的工具。


第五、将加剧房地产行业“龙争虎斗”,市场竞争将更加激烈。从销售金额来看,2014年后“千亿军团”房企扩容至7家,未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈,行业老大地位的争夺亦是如此。未来谁当龙头老大其实不重要,因为市场总是在变化的,市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外,人们往往关注企业规模怎么样,其实,在规模化扩张的同时,关注企业利润率,如何提高利润率才是最关键的问题,如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转成为企业谋求快速规模化扩张,抢占行业第一军团“必修课”。


第六、推动绿地集团规模化扩张与转型。绿地A股上市后,将进一步推动其三大战略发展,在房地产主业之外,加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业,实现其战略转型。其中房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变。此外,“大基建”领域将重点发展地铁产业。从规模化增长的角度来看,公司在业务新增长点要用好投资并购、互联网+等两种手段。一方面将通过战略并购,实现业绩扩张,优化财务结构;另一方面将以资本为纽带,通过控股或参股形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业,嫁接互联网转型新商业模式。


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