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探路养老地产开发的成熟经验

2017.01.22

文章所在栏目: 光耀东方学院 作者:文/大连交通大学管理学院讲师 赵艳丰

在过去的二十多年里,我国的房地产业尤其是住宅产业经历了高速发展的阶段,眼下已进入了转型和调整的关键时期,老年住宅的开发也面临着新的市场机遇和挑战。我们该如何应对日益严峻的老龄化趋势,如何开发出适宜老年人居住的养老社区,已成为广大地产商和整个社会需要考虑的重要命题。


养老地产在美国、日本、英国等发达国家开发建设的较早,但在我国仍处在起步阶段。养老地产项目在北京、上海、广州等地虽然出现了一定规模的开发建设,例如北京的东方太阳城、上海的亲和源养老社区等,但从全国范围看,目前成熟的养老地产项目并不多,尚处于探索期。本文意在探路国内外一些养老地产开发方面的成熟经验,希望给业内带来借鉴。


日本——准确地细分老年市场


日本是世界上最为典型的老龄化国家,目前在日本,65岁以上的老年人口占总人口比重的25%左右。相关研究报告显示,到2055年,日本老龄人口将占到总人口的40%。为了应对人口老龄化带来的危机,日本政府准确地划分老年市场,并建立了专业的照护机构。


(一)日本政府细分老年市场


日本的养老社区类型多样,设计精益求精,不同的养老社区体现着老年人不同的生活需求。日本政府将老年人分为自理型、半自理型、不能自理型,并根据他们的经济状况分为高收入人群、中等收入人群、和低收入人群。在日本的生活社区中,可以经常看到一种“日托中心”,专门为那些高龄身体不能完全自理的老人提供生活照顾,如洗澡、剪发、餐饮照顾等。还有另一种养老机构类型称之为“养护老人之家”,这种机构专门为65岁以上的老年人提供系统的帮助和一揽子服务。65岁以上的老年人由于身体状况或者经济方面等问题不能居家生活,“养护老人之家”将会对它们提供包括完全的生活照顾、医疗诊治甚至临终关怀等系统的服务。最后,还有一种形式称为地区亲密型介护服务,主要是针对居家养老的“空巢老人”以及患有精神疾病的老年人,使他们在自己熟悉的环境中安稳的生活下去。


(二)依老人身心不同情况设计老年住宅


养老地产是日本房地产业的重要组成部分,日本的养老地产开发都会根据其国土交通住宅局编写的《老年住宅设计刊》,这本刊物在日本被广泛地运用,在建筑老年住宅方面起到了极大的指导作用。日本的养老地产一般建设在环境优美的地方,如千叶、静冈等风景名胜地。老年人作为社会上的特殊群体,在年龄、文化水平、身体状况等许多方面有所不同,日本的老年住宅地产商在老年住宅的设计上,会根据老年人的身心发展的不同需求,不断地调研反馈,进而设计出不同类型的适居住宅。例如,为那些高龄的生活不能自理的老年人设置无障碍生活设施,将房门加宽设计,方便老年人坐轮椅出入;因为老年人眼神不好,在室内安装明亮的照明灯,方便老人日常生活;针对那些生活能够自理的老年人设立如棋牌室、书画室等娱乐设施。目前日本已经建立起一个满足不同层次老年人生活需求的养老服务体系,根据不同等级和不同需求,设计了不同的住宅类型,如度假养老住宅、旅游区养老住宅,为那些刚刚退休的老年人设立的退休养老住宅等等。


美国——科学专业的开发规划


据美国人口统计局的数据显示,目前美国65岁以上老年人口占全国人口的13%左右,预计2050年将达到20.7%,其中85岁以上的老年人口数量将达到1800万之多。面对越发加剧的老龄化程度,美国于上世纪60年代开始筹备建设养老地产。美国特别重视老年住宅的建设,重视吸引私人企业投资到养老地产项目中来,同时政府提供多种政策鼓励开发养老地产,为养老地产的开发建设提供了绿色通道。


(一)养老地产选址


美国的养老地产选址多选在景色优美、地域宽阔的郊区地带,这样的地理环境能够专供那些刚退休、准备养生的老年人居住和疗养。同时郊区地带的土地价格较为便宜,并且地域辽阔,十分适合大规模的地产开发建设。以美国的著名养老地产“太阳城”为例,太阳城位于美国的亚利桑那州,经过几十年的发展,如今已经成为美国最富盛名的养老地产。太阳城选在亚利桑那州是由于那里不仅地域开阔,同时阳光照射时间长,气候比较干燥少雨。由于老年人的身体情况,十分不适合多雨潮湿的生活环境,因此太阳城在开发选址上符合了老年人的身心发展需要。另一部分养老地产建在了风景如画的滨水河湖岸边,环境优美,这样一来也吸引了大批老年客户的购买。


(二)老年住宅设计


美国养老地产的住宅类型也多种多样,比如独栋的住宅、多层的公寓、独立居住中心、复合公寓、拼凑的住宅等类型。老年人可以根据自己的实际需要选择住宅类型。美国对于养老地产住宅的规划设计,充分考虑到老年人身体状况的特点,突出方便实用性,如住宅内要求无障碍设计,紧急呼救系统等。在美国,一些老年住宅里除了有房门之外,卫生间、厨房、卧室都没有门,这样设计是为了方便老人的日常活动和生活。


(三)老年社区园区规划


美国养老地产的园区规划理念是打造休闲、养生的社区环境,崇尚如公园般的生活环境。由于美国地广人稀的特点,养老社区的面积往往很大,社区在园区规划时可以充分利用广阔的土地进行设计。美国的养老社区园区规划一般配有游泳池、锦鲤池、生化花园甚至宠物公园等多样的园区景观。另外园区内的空间也注重导向型的设计理念,对交通的安全性、道路的通畅性都做了系统的安排,严格实行人车分流的标准。


英国——多样的政策扶持


(一)英国针对养老社区的照顾办法


在2016年,英国的65岁以上的老年人口比例达到全国人口的16%以上,预计到2050年,这一数字将上升到23.6%,因此英国政府出台了一系列办法来鼓励扶持养老产业的发展。英国《社区照顾办法》指出,各养老社区要对老年人提供服务和帮助,以使老年人尽可能独立健康生活,使老年人感觉得到“像家似的”生活环境。具体来说,一是充分利用社区内资源,在社区内聘用专业的工作人员对老人施行全方位照护。二是充分利用家人、朋友、社区志愿者和邻居的照顾,为那些需要帮助的老年人提供家庭服务。政府为鼓励养老地产的发展,制定出养老社区照顾这一社会福利政策,同时又订立详细具体的措施,使得社区能够实际的负担起照护老人的职责。


另外政府出资扶持众多养老地产项目的发展,英国绝大多数养老地产的基础设施和服务设施都是由政府出资购建。而社区、家庭和个人出资的情况不多。英国比较著名的是RetirementVillages社区(译为退休社区),这是英国历史悠久最富盛名的老年社区。英国第一个Retirement Villages社区建立于1981年,至今已经成立35年。而RetirementVillages的大多数公共服务设施就是由英国政府出资赞助,并在其开发建立时给予政策上的扶持和资金上的补贴。目前Retirement Villages在英国的南部和西部已经开办了13家养老连锁社区。


(二)英国完善的社会保障制度


英国的社会保障制度可以分为“三大支柱”,首先第一个支柱是国家养老金计划,英国的国家基本养老金是按照雇员缴纳的费用定有统一的标准,不论收入高低,在公民符合领取养老金条件时即可得到同等额度的年金。社会上的弱势群体,会得到政府的财政补贴,帮助其达到英国本国规定的最低收入。第二个支柱是职业的养老金计划,劳资两方面出资,建立专门资金。职业养老金计划在英国社会保障体系中有着十分重要的地位,它是由公司雇主发起,为机构内部成员设立的专门养老金计划。职业养老金计划规定职员必须缴纳一定额度的费用,英国政府对雇员的职业养老金缴费的最低限度设置为15%。政府为鼓励职员参与个人养老金计划,规定将国民保险费中5.8个百分点退回个人养老金账户中去。第三个支柱是自愿的养老储蓄形式。英国社会经济发达,然而政府提供的国家养老保障计划对于那些高薪阶层来说提供的保障不够全面,因此许多高收入的英国人会选择个人养老金。综合以上来看,英国政府在养老保险施行上,灵活运用了政府、单位和个人三方面的各司其职的体系,建立了以国家基本养老金体系为主干,职业养老金计划和个人自愿养老计划相辅助的全方位、多层次的养老体系。


上海亲和源的多种融资模式


随着老龄化的日益严重,国内很多大型地产公司纷纷将目光投向养老地产项目。目前,国内大多数的养老地产项目在融资模式上主要采取银行融资、债券融资、股票融资等模式。在老龄化的社会背景下,上海亲和源股份有限公司在全国率先建立了养老地产项目——上海亲和源养老社区,该项目于2008年建成,到2016年已入住了1200于人。要知道,一个养老地产项目的开发资金动辄上亿元,如果地产开发商不能借助资本市场和金融机构进行融资,而是仅仅凭借自身资金则很难发挥资金杠杆融资特点,也很难完成养老地产的项目开发。


(一)企业合作融资模式


上海亲和源老年社区的融资模式在开始开发建设时采用自有资金模式,在开发建设阶段,前期投资就高达6亿,由于养老地产自身的高投资、收效慢的特点,企业渐渐意识到单单采用企业自身的自有资金模式很难完成开发目标。在后期的投资建设中他们采用了与海南、黄山等多家企业相联合的融资模式进行资金的补充,保证了地产项目的顺利有效进行。


(二)吸收保险资金


目前,养老地产市场里已经有多家大型保险公司进行投资建设,如人寿、平安等大型保险公司都对养老地产寄予强烈欲望。根据《保险资金运用管理暂行办法》规定,保险公司有权投资各种产业基金,但是投资之前必须对所投资项目的盈利性、可行性、安全性和流动性等方面进行全面的评估分析。上海亲和源养老地产项目也吸收了来自保险公司的投资,这是目前房地产项目在投资开发中较为特别的融资来源。


(三)全国社会保障基金投入


目前,财政部已批准全国社会保障基金可投资于养老地产业,但是设立了投资的最大限度,即为全国社会保障基金的10%。社会保障基金主要用于老龄化日益严重的养老保障需要,在投资评估安全的前提下,社会保障基金可以用于养老地产业的投资建设之中,以帮助养老地产开发商更充裕的进行养老地产的开发建设。上海亲和源养老地产项目属于社保基金所规定的地产开发性质,因此在开发建设之初就顺利得到了全国社会保障基金的投入。


国内外成熟经验的启示


日本政府将老年人细分地很全面,比如分为自理型、半自理型、不能自理型等,并针对本国老年人是否居家的不同情况,设立不同的服务方式。因此,在我国养老地产的开发规划过程中,开发商也应该多学学日本,根据老年人身体健康状况的不同程度,有针对性有区别地进行规划建设。例如,为那些高龄的生活不能自理的老年人设置无障碍生活设施,将房门加宽设计,在墙体设置24小时呼叫系统等,最大程度地体现对老年人的关切;对生活能自理的老年人多设计一些娱乐设施和公共交际空间。另一方面,养老地产商也要多设计些经济、实用、简单的户型,以便中低收入的客户群体购买,毕竟在我国,中低收入的老年群体还是规模很大的。


美国的养老地产选址多在郊区地带,并十分注重当地的自然条件,如阳光照射条件、气候等,其开发的住宅类型也多种多样,比如独栋的住宅、多层的公寓、独立居住中心、复合公寓、拼凑的住宅等类型,老年人可以根据自己的实际需要选择住宅类型。因此我国的养老地产商也应该尽量设计多种户型供老人选择,毕竟在现代社会,人们的收入层次划分多种多样,对住宅的喜好品味也千差万别,多种选择的供给,将最大限度地留住顾客,防止顾客流向其它老年住宅项目。另外美国养老地产的园区规划理念是非常值得我国的养老地产商加以学习的,他们那里的老年园区道路十分宽阔,方便车辆进出,给老人活动提供开阔的空间,并且园区内车辆都限速在5公里/小时以下,也能最大限度地保障区内老年人的安全。虽然我国很多的养老地产项目没有那么大的园区面积,但是相关的限速规定等一些硬性政策的执行,还是能为老年人带来更多的安心和产品卖点的。


英国针对养老社区的照顾办法以及英国完善的社会保障制度,充分体现了英国政府对于老年人养老问题的重视程度。其中《社区照顾办法》提出充分利用家人、朋友、社区志愿者和邻居的照顾,为那些需要帮助的老年人提供家庭服务。这种照顾办法和照顾模式也可以应用到我国养老地产开发中去。充分利用养老社区内的资源,鼓励社区志愿者和邻居进行照顾,尤其可以发挥国内党员的带头作用,这样可以充分整合调动社区内的照护资源,为老年人提供更方便的服务。


上海亲和源老年社区的融资模式采取企业合作融资、吸收保险基金和吸收全国社会保障基金的办法。这样一来可以使投资资金更加充裕,降低了经营风险。企业合作融资可以整合股东资源,使项目开发建设得到更多方面支持,并且分摊了经营风险。保险业的加入为养老地产的项目开发融资注入了更新鲜的血液。同时,社会保障基金也被允许用于养老地产的开发建设,为企业提供了强有力的资金支持。因此,我国养老地产的开发建设可以积极争取寿险资金以及国家社会保障基金的支持,从而充裕开发资金,降低经营风险。


总之,养老地产项目在我国的发展还处于刚刚起步阶段,在开发建设上的经验明显不足,因此应该更多地借鉴国内外成熟的养老地产开发经验,实施科学合理的开发规划,建设精良实用配套设施,提供优越的养老服务,最终在令人垂涎的养老地产市场上分得一杯羹。


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