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赴日考察手记

2017.01.22

文章所在栏目: 特别报道 作者:文/光耀东方广场 杜建甫

根据公司安排于今年11月份赴日本考察日本东京的商业环境,感触比较深刻,收获也非常多,感觉到日本作为亚洲的商业龙头实至名归。我们在日本短短几天的时间,平均每天行程数十公里,考察了东京数十个商业项目,像新宿、银座、台场、六本木、秋叶原、代官山、武藏、二子玉川、涩谷等知名商圈都做了比较详细的考察,对其中的几个商业模式感触比较深刻,也基本代表了日本东京商业的现存模式。


首先是东京银座商圈,银座商圈是日本商业类型的代表之一,由于日本国土面积狭小,人口数量较多,所以土地资源比较稀缺,在银座商圈的大部分商业建筑都是面宽十至二十米,进深四十至六十米左右的独栋商业体组成,前后临街,而且各有特点,组合形成日本独有的商业环境。


银座商圈中比较典型的代表是“三越百货”,三越百货单层商业面积没有多大,但楼层众多,从B2层一直跨越到地上12层,从上至下分布品类有餐饮、免税、服饰、奢侈品、化妆品、食品超市等,品类丰富,是外国游客购物天堂。三越百货是集休闲、购物、娱乐于一体的综合百货商场,品类规划呈立体式分布,高层建筑是休闲娱乐、中层是购物消费、低层是大众品牌,基本能够满足各层次人群消费需求,


如果说银座商圈是日本独有的商圈代表的话,那么六本木新城则是日本典型的城市综合体项目,也是东京旧城改造最为成功的项目之一,他的成功为今后许多改造类型项目有很大的借鉴意义。六本木新城是集艺术、景观、购物、办公于一体的综合中心,由山边、西街、好莱坞美容广场和六本木森大厦组成。


针对这个项目印象最为深刻的不是它的商业规划,而是各建筑物之间的完美融合,除了以上功能外还兼顾观光、旅游等功能,可办公、可购物、可闲逛、可娱乐、可餐饮等,几乎把每个建筑物的功能配合的恰到好处。


“山边”是半开放式的购物中心,上层建筑是办公室,裙楼是购物中心,它最大的特点是充分利用了所有土地价值,几乎没有死角。“西街”是夹在森大厦和凯悦酒店之间的商业步行街,通过天桥等建筑跟周边无缝链接,它是三个建筑物之间的串联部分,充分展现出了各建筑物之间的利用价值。“好莱坞美容广场”蜗居在地铁出入口旁边,由于时间原因没有详细考察,但能感觉出它的定位明显区别于其他位置规划,是时尚街区的聚集地。六本木森大厦是六本木本地比较典型的高层写字楼,跟购物中心、地铁之间零距离对接,极大的方便了办公人群的各项需求。


除了以上功能外,此项目最为突出的是立体式景观,几乎每个楼顶平层都被植被覆盖,而且各有主题,每个位置都是一景,建筑物像建设在公园内,露天广场作为景观公园与楼梯之间的过度,功能分明。


秋叶原对比以上两个商圈略显另类,它是日本最大的电器、游戏、动漫基地,是二次元的购物天堂。我们刚出地铁口,满楼的动漫形象即刻映入眼帘,各种角色的动漫形象挂满你所看到的建筑物外立面。进入到动漫大楼内眼睛立刻被铺天盖地的动漫产品侵占,游戏卡、动漫图书、游戏体验区等等,好奇的是本以为是年轻人的天堂,但年龄较大的顾客占比也不小,可见动漫在日本的影响力及普及率有多大。JR秋叶原的电器街和电器大楼也是秋叶原甚至是日本最大的电器集合地,几乎可以买到日本所有品牌的电器产品,跟国内前些年的中关村非常相似,可惜中关村没有做到日本秋叶原的规模及影响力就走向了没落。


考察完传统商圈后我们还去了日本非常具有特色的茑屋书店,代官山和二子玉川茑屋书店,并且两个书店各有特点。代官山茑屋书店由三栋建筑组成的,主要是售卖书籍、CD为主,一层有星巴克咖啡,中间建筑二层有休闲的咖啡厅,建筑物外面是自然人文景观,完美的把休闲、图书、自然结合在一起,顾客在这里可以放松身心的待上一整天。二子玉川茑屋书店,这个书店所在的整个建筑外观跟我们中关村项目有相似之处,有不少可以借鉴的地方,比如台阶的处理、屋顶的规划设计等,二子玉川的茑屋书店跟代官山的茑屋书店有差异之处,这个茑屋是以家电销售为主,共两层,中厅是非常别致的编制大鸟的装饰物,内部植物非常多,阅读区尤其明显,给人置身小森林式的阅读场景,非常贴近自然。


最后着重探讨一下武藏GRANDTREE购物中心。GRANDTREE是定位社区商业里最具代表性的购物中心,也是我们此行比较喜欢的一个购物中心,它面积不大,分为地上6层,地下2层,我们对这家购物中心情有独钟的地方也不是因为它的商业做的有多强,而是它的设计理念比较先进和全面,在未来购物中心设计上有着很多借鉴之处,商业操作也确实不错。


GRANDTREE把商业按照功能分类规划,最高层跟屋顶花园无缝链接,这在日本商业规划运用中是比较常用的,但出人意料的是把B1层拿出来做自行车停车场,这个在国内设计中几乎很少见,甚至在寸土寸金的绝大多数商业体规划中都不舍得浪费这么一大块地方设置自行车停车区,可见GRANDTREE购物中心多么重视周边社区居民购物便利,也验证了此购物中心确实是社区型购物中心。


通过对比以上几个比较有代表性的东京商业,我们已经可以感受到日本商业的先进性,这里的每个商业体几乎都跟轨道交通无缝对接,而且都不是独立存在,有很多都是集商业、办公、餐饮、交通等的组合体,并且各功能区之间相互依存,真正体现了城市综合体的价值所在。


短短几天的日本考察收获巨大、感触颇多,在国内有很多是常规的死角或难以设计的地方,在日本反而成了设计出彩的地方,并且让人过目不忘,它把每个位置都合理利用,全部发挥和挖掘出应有的隐藏价值,最大限度的挖掘了商业价值。


通过本次赴日考察也对我们今后的商业操作产生了深远影响,拓展了思路,只要用心去想,认真去做,没有什么不可能实现的定位,没有什么做不成功的事,只是敢不敢想、敢不敢做。在快速发展的今天,人们生活节奏越来越快,时间越来越紧张,如何打造出适合不同人群的购物、休闲、娱乐购物中心,使各功能区既能发挥作用又能完美组合,最大限度的挖掘商业应有的价值,此次日本考察,不枉此行。


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